本文是《楼市奇谈》第篇原创内容
牛年第22篇，字数：字
（上图是雪后清西陵）
熟悉我的朋友都知道我是易县滴，我出生在易县西部的一个小山村，年13岁来到县城求学，再到19岁到国际庄上大学，因此到现在来看，我人生的大部分时间依然是在易县度过，而我也写过一些关于我们易县的东西，比如《一个县城里的保定：易县四块地王的各种命运》、《没有“一夜情”的保定景区，你还要去第二次吗？》等内容，而今天我想站在一个地产人的角度，根据最新的人口统计谈谈我对易县的新认识#保定头条##保定身边事##保定生活#。
—1—
易县人口的四点变化
（红色楼是易县目前面积最大社区）
今年上半年保定公布了全国第七次人口普查的数据，截止到年11月1日零时，保定市现有管辖范围（不含定州市、容城县、安新县、雄县、高阳县龙化乡）常住人口为万人，与年第六次全国人口普查的万人相比，增加29万人，增长3.31%，年平均增长率为0.33%。
根据“七普”数据显示，易县最新的人口数为48.55万，同十年前的（年）全国第六次人口普查的数据人口53.75万相比，人口减少5.2万人，但是上次人口普查的县区占全市总人口的比例来看，从年的5.25，提高到了年的6.01，依然说明我们易县在保定地区的重要性。
全市常住人口中，保定市主城区常住人口为万人，与年第六次全国人口普查相比增加37万人，增长32.37%；反观我们易县常住人口中，居住在城镇的人口为19.95万人，占41.09%；居住在乡村的人口为28.60万人，占58.91%。与年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加7.3人，乡村人口减少12.5万人，城镇人口比重增加17.60个百分点。
而站在宏观角度来看，我国第七次全国人口普查数据显示，我国城镇常住人口为万人，占总人口比重为63.89%。自年以来，有万乡村人走进城市，变成城镇人口。
—2—
人口变迁背后的5个小趋势
（灰色楼是易县第一个高层住宅，始建年）
从以上数据内容可以初步判断：
第一，从城市化角度来看，易县的房地产还有很大潜力，一是易县城镇化率相对偏低，仅41%，距离当前全国的63%，有22%的差距，二是在保定地区人口接近50万及以上的的县市区只有6个（不包括徐水区、清苑区、莲池区、竞秀区）；三、易县县城目前没有国内一线房企的楼盘，都是我省或者说本地房企的天下，当然今年大概率有一个世界强的楼盘亮相。
第二，从人口流动来看，易县县城依然是主要农村人进城的首选，农村一共减少12.5万人，易县城镇人口增加7.3万，按照3口人一套房来计算，在过去十年易县约增加2.4万套房，也就是平均一年新增约套房，而离开易县户籍的城镇人口是5.2万，个人认为大部分人去了保定、石家庄等周边城市落户。
有数据显示，年，我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离，而目前易县城镇人口仅41%，先不用和去年的美国比就和同期的全国平均水平，易县楼市也是有很大潜力，当然另一方面也能看出，易县的经济相对南方发达地区同级别城市仍有比较大的差距。
（易县商业的原点）
第三，从房价来看，易县房价过去十年到年的综合排名保定县城前三名，虽然目前易县房价均价在元／平左右，但是要比周边涞源、高碑店要高不少，拿保定大部分区域房价巅峰的年来看，易县房价也曾经接近万元（单价）大关，但是三四年过去了，房价（均价）仅缩水20%左右的易县，甚至比保定市主城区房价还要坚挺。
第四，从过去十年的楼盘来看，整个易县县城有20多个楼盘完成入住，其中很少有楼盘是两三栋楼，项目平均建筑面积在10万平米以上，个人估算有-万平米交付使用，假如按照套均面积平米来计算，过去十年产生2.5-3万套房源，而这一数字与县城新增7.3万人，3个人一套房所推断的2.4万套，非常接近，因为多出来的五六千套房很可能被年落户的县城人口所购买。
其中东关新村更以70万平米（如果我没有记错数字的话）成为易县第一大盘，同时也带动了整个县城东部的发展，甚至让易县县城成为保定地区少数“双核”商业中心的城镇。
第五，从进城的人的归属地来看，山区农民进城意愿更强烈，数据上的反馈是山区农村人口所占比例比十年前大幅降低，或者说远低于平原区域乡镇。
除了精神需求之外，更像是物质决定精神需求，必须承认易县三分之二的区域是山区，而县城位于易县东部平原区域，而平原区域农村人口，到县城更方便，无论是物理距离还是时间距离，都非常近，拿我几个同学举例，在县城附近的村居，比如高村的血山等村民，就很少购买县城住宅，反倒是紫荆关一个同学，已经在县城买了三套房。。。
—3—
未来十年的易县会如何？
（易县人的希望，我的母校）
并不是所有人都想我一样乐观的看待易县楼市，比如我的一个同学，在过去十年的上半场就在易县做过房地产，并且大赚了一笔，对于他们来说转折点出现在年前后，千年大计的影响已经逐渐散去，但是在年易县一下诞生四块地王，虽然现在来看命运各异（感兴趣的朋友看《一个县城里的保定：易县四块地王的各种命运》），但是我当然看好的房企或者楼盘发展模式，让其中两个楼盘跑赢大市，其中一个房企又将在易县推出新的楼盘，不过客观来说，对于易县本地没有实力和不愿意接受新的理念的开发商来说却是“步履蹒跚”，简单的说就是像卖白菜一样卖房子挣钱的时代在年之后就已经结束了。
因此对于当时有些公司来说，转型到一个自己更擅长或者容易解决问题的领域去挣钱，是绝大多数老板的选择，趋利避害，无可厚非。
一个在保定从事房地产的县城拆迁户的朋友，和我抱怨过家中县城的二手房现在也不好卖，他甚至悲观的认为十年之后易县房地产会像现在的鹤岗一样凋零。。。虽然按照过去十年的人口变化，未来十年易县又会有5万左右人离开，但是总数依然在40万以上，比起保定现在30万以下人口的县城，他们的房地产行业，如果没有其他实体行业的支持，才更令人担忧。。。
更多精彩：
独家：从恒大许老板的“家”看保定地产营销？
保定楼市大事件，上千名保定精英为何青睐于此？
0字详解：不用分销？盘点上半年保定三大神盘
独家：从京东落地保定，看保定楼市消失的三个红利
保定开发商该向饭店老板学习这一点
0名保定网友吐槽的居住五大痛点
拒绝平躺，保定人二次置业火眼金睛
没有“内卷”！限购4周年让保定楼市升级
独家：十问保定地产人，你还想混吗？
短时代的长跑者（新增版）—20-21赛季《楼市奇谈》自媒体运营心得
揭秘：保定楼市大忽悠的三特征“楼市奇谈”抖音首发
深度：怎一个火字？—今年五一假期保定楼市观察
保定离庄里又差了十年—本周石家庄楼市研学感悟
ta将定义保定人向往的生活
独家：保定楼市真正的春天？暨年一季度保定楼市总结
干货：从抖音21.4万看保定人买房观
保定楼市的吸引力法则
独家：今年春节假期保定楼市居然卖房了
独家：从一条流量6W+的抖音看保定楼市三特征
独家：五个字打造保定楼市头条
独家：智造保定楼市第二网红计划
字浅析：年保定自媒体生存发展
独家：从新地王看年保定楼市走势！
独家：年保定市房价的真相
深度：口罩下的保定房企年跑赢大势第一步
一个保定未来15年CBD的楼盘，为什么值得现在买？
深度：保定地产圈第二笨的人
独家：保定没有豪宅
《楼市奇谈》独家：国内某十强房企进军保定市主城区
独家：拆迁户对于保定楼市的短、中、长期影响
独家：法系车的失败和保定楼盘的滞销
年的石家庄和年的保定
深度：保定有远见的人今年忙换房？
《楼市奇谈》第一次保定10大热议和10万+的冷思考
一个县城里的保定：易县四块地王的各种命运
揭秘：保定楼市隐秘的角落，为啥是地产人的选择？
独家：保定富人区一个底商的N次重生
独家：三十而已的保定人都爱上了理工男的房子
保定地产史上第二个不吹牛的楼盘
独家：保定媒体的至暗时刻
独家：保定千人营销公司是怎样炼成的
独家：进入6月保定楼市为何涨声一片？
独家：保定购房者的品牌情结
保定地摊观察：煎饼进沙县、宝马地摊和夜经济
深度：一个煎饼引发的保定商业惊雷-中篇
深度：一个煎饼引发的保定商业惊雷-上
深度：为啥说今年是一线房企在保定的品牌元年
独家：在保定，一个抖音号能卖套房／月？
独家：0字解析保定楼市年十大事件
反思：当一线房企在保定的楼盘有了村产的价格
深度：从万达广场看保定商业六大趋势
独家：造哈弗的长城也开始卖房子了，WEY啥？
00字保定地产江湖野史
本文为“楼市奇谈”及其朋友原创出品，欢迎分享、转载需经作者同意！
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzz/3143.html
